房地产是我国市场经济中的支柱性产业，由于房价涨幅过快，2005年以来我国对房地产市场进行了多番宏观调控，诸如2005年、2008年、2010年、2013年等，但房价却越调越高，2014年由于房地产市场自身的不景气，国家为促进市场经济的发展，对楼市采取较为宽松的调控政策，但却又产生了新的问题。笔者以此为契机，总结东丽法院2005年至2014年近十年的审判实践，分析存在的问题，提出对策和建议，以期能够更好地完善房地产纠纷案件的审判机制，从而为房地产经济的健康持续发展提供完备的司法保障。

一、2005年至2014年东丽区房地产纠纷案件基本情况

　2005年至2014年，东丽法院共受理房地产纠纷案件4117件，审结4062件，诉讼标的总金额为183556817.07元。审结的案件中，判决771件，占18.98%；调解、撤诉1944件，占47.86%；驳回起诉、终结等其他方式结案的1347件，占33.16%。

（一）2005年-2014年房地产纠纷案件收、结案情况

　根据图中的数据显示，2005年至2009年该院房地产纠纷案件收、结案数量稳步增长。而在2010年至2014年，尤其是2012年、2013年，该院房地产纠纷案件收、结案数量呈现井喷式增长，2012年收、结案数量较2011年同比上升了426%。案件突发性的增长与2010年来中央实施的五次房地产调控政策有关。[ 五次房地产政策调控分别是：（1）2010年1月7日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）；（2）2010年4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）；（3）2010年多部委出台巩固房地产市场调控成果措施（“国五条”）；（4）2011年1月26日国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（“新国八条”）；（5）2013年3月1日国务院办公厅出台《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（“新国五条”）]而2013年至2014年期间，案件同比下降34.47%，主要是由于自2014年1月以来房地产市场逐渐遇冷，市场活力不足，以致房地产纠纷案件也逐渐减少。但2014年下半年，国家又开始实施宽松型宏观调控政策，房地产市场逐渐回暖。就2014年而言，房地产纠纷案件上半年结案264件，下半年结案500件。

（二）2005年至2014年房地产纠纷案件类型情况

　2005年至2014年，东丽法院结案的4062件房地产纠纷案件中：商品房买卖（预售）合同纠纷案件120件，占2.95%；房屋买卖合同纠纷案件2576件，占63.42%；房屋租赁合同纠纷案件1312件，占32.3%；土地使用权出让（转让）纠纷案件37件，占0.9%；房屋拆迁合同纠纷案件17件，占0.42%。

　根据图中数据显示，2005年至2014年十年间，房地产纠纷案件的主要类型是房屋买卖合同纠纷案件和房屋租赁合同纠纷案件，其中房屋租赁合同纠纷的案件数量约占房屋买卖合同纠纷案件的二分之一。可见，两者几乎是正相关关系，当房屋买卖合同纠纷案件不断增长时，要警惕房屋租赁合同纠纷案件的增长，采取必要的应对措施。

　其他三种类型的房地产纠纷案件只占不到4%。需要说明的是由于不同时期立案案由的调整问题，商品房买卖合同纠纷和房屋买卖买卖合同纠纷的区别不是很大，而房屋拆迁合同纠纷案件立案的前提需要出具房屋拆迁协议，由于政府的某些不规范行为，拆迁过程中部分人并没有能够拿到房屋拆迁协议，这也就客观上导致这一部分案件没法立案。

（三）2005年至2014年房屋买卖合同纠纷案件结案情况

　2005年至2014年，东丽法院结案的2576件房屋买卖合同纠纷案件中：2005年至2009年分别结案18件，32件，39件，49件，69件，而2010年结案117件，2011年结案119件，2012年结案922件，2013年结案615件，2014年结案596件。

　房屋买卖合同纠纷案件是房地产纠纷案件中的典型案件，所以有必要拿出来进行重点分析。根据图中数据显示 ：2005年至2009年案件数量一直都是平稳增长，2010年至2014年出现了井喷式增长，仅2012年一年的案件数量就是2005年至2009年五年间案件总量的4.5倍。

（四）2005年至2014年房屋租赁合同纠纷案件结案情况

　2005年至2014年东丽法院结案的1312件房屋租赁合同案件中：2005年至2009年分别结案13件、25件、30件、49件、49件，2010年结案40件，2011年结案108件，2012年结案285件，2013年结案547件，2014年结案166件。

　根据图表中的数据可以看出：其一，2005年至2014年房屋租赁合同纠纷案件数量呈波浪式增长，其中自2011年起增速明显加快；其二，从总体来看，房屋买卖合同纠纷案件数量与房屋租赁合同纠纷案件数量呈正相关，但房屋租赁合同纠纷案件的增长往往比房屋买卖合同纠纷案件的增长滞后一年。

（五）2005年至2014年使用权出让（转让）合同纠纷案件结案情况

　2005年至2014年结案的37件土地使用权出让（转让）合同纠纷案件中：2005年至2009年分别结案7件、9件、8件、10件、3件，而2010年至2014年均没有收到新的案件。

　之所以将土地使用权出让（转让）合同纠纷单列出来，是因为该类型案件有其特殊性，2005年至2014年只有该类型案件是呈减少趋势，2010年至2014年该类型案件结案数为0。一方面是因为国土资源局等三部委在2007年联合出台了《土地储备管理办法》，严格管理，控制土地使用权的出让与转让，从源头上降低了此种纠纷发生的可能；另一方面是因为土地使用权出让（转让）合同纠纷往往涉及的是农民的土地，而农民在土地问题上遇到纠纷时，往往会首先跟政府进行协调，而不是起诉到法院。

（六）2005年至2014年房地产纠纷案件不同辖区结案情况

　2005年至2014年，已经结案的4062件房地产纠纷案件中，发生在新立辖区的案件共结案783件，占19.28%；发生在华明辖区的案件共结案2029件，占49.95%；发生在军粮城辖区的案件共结案299件，占7.36%；发生在程林辖区的案件共结案951件，占23.41%。

　根据图中数据可以看出，市场经济下，越是经济发达的辖区，外来人口越多的辖区，房地产纠纷案件数量就越多。比如华明辖区是东丽区经济发展的排头兵，还曾于2010年作为城市最佳实践区项目参加上海世博会，比如程林辖区有较多工业，外来人口较多。这从客观上就导致了这两个地方房地产纠纷案件较多，其中华明辖区的案件占所有案件的二分之一。

（七）2005年至2014年房地产纠纷案件诉讼标的金额情况

　2005年至2014年诉讼标的总金额为24495.07元。

　根据图中数据可以得知，2005年至2014年十年间，诉讼标的总金额总体呈增长态势，除了案件在不断增长的因素外，房屋价格的不断增长也是影响诉讼标的总金额的重要因素。尤其是2012年至2014年这三年间，房地产纠纷案件的数量是在缓慢下降的，但诉讼标的的总金额仍然处于上升状态。这从客观上说明了房屋的价格的增长，尤其是过于迅速的增长易导致房地产纠纷案件的迅速增长。

（八）2005年至2014年房地产纠纷案件调撤率情况

　2005年至2014年房地产纠纷案件共结案4062件，其中以调解、撤诉方式结案的共1862件，调撤率达45.84%，

　根据图中数据可以看出2005年至2014年，房地产纠纷案件的调撤率一直忽高忽低，2008年以来案件的调撤率逐年升高与2008年来时任最高人民法院院长王胜俊强调调撤率有关，2011年达到峰值62.6%。2012、2012及2013年，房地产纠纷案件的调撤率逐年下降。此外，这也反映了房地产纠纷案件往往涉及到集团诉讼，往往是多名原告告同一开发商，案件的处理方式也基本相同，这也从另一方面解释了这十年来房地产纠纷案件调撤率忽高忽低的原因。

二、房地产纠纷案件审判实践中典型问题及其成因分析

（一）房价浮动导致市场不诚信行为增多

　2005年至2014年十年间房屋价格不断变化，总体呈急速上升态势。以天津市商品房平均价格为例，2005年平均每平方米5000元，而2014年平均每平方米15825元，十年间房价上升了整整3倍。在巨额利益的诱惑下，每一次房价的上升或回落背后总伴随着种种市场不诚信行为。

　一方面房价快速上升时，为攫取最大的利润，卖房人会以各种理由终止或解除与买房人前期签订的房屋买卖合同，同时进行“一房二卖”等不诚信行为，甚至不惜主动违约，承担违约金。另一方面房价回调下降时，由于与预期利益相差太远，卖房人往往会以各种理由要求解除房屋买卖合同，不予配合缴纳房款，要求退还房屋相关差价，甚至会做出“围攻售楼处”等过激行为。

（二）宏观调控导致恶意违反或规避政策行为增多

　房地产行业近年来一直是我国的“支柱型”产业，所谓“十年九调”，国家一直没有放松对对房地产行业的宏观调控，宏观调控政策又细分为紧缩型宏观调控政策与扩张型宏观调控政策。

　所谓紧缩型宏观调控政策是指在房地产市场过热的情况下，国家出台限购、限贷等政策，比如扩大首套房、二套房的首付比例，提高住房的贷款利率，限制非本地户籍的人购房，限制本地户籍的人购买第三套住房等等。就天津地区而言，这些政策主要在2010年至2013实施。所谓扩张型宏观调控政策是指在房地产市场遇冷的情况下，国家放开限购政策，准许本地户籍的人购买第三套住房，准许非本地户籍的人进行购房，同时在房屋税费上进行减免、在银行贷款利率上予以降低，通过种种利好措施刺激房地产市场，使其逐渐回暖。就天津地区而言，这些政策主要在2008年至2009年，2014年期间实施。

　在市场经济利益的驱使下，不管是紧缩型宏观调控政策还是扩张型宏观调控政策，总有人想钻政策的空子。扩张型宏观调控政策下，其实质还是房屋成本的下降，反映到法院具体仍然表现找种种借口要求退房。然而在紧缩型宏观政策的调整下，会出现许多新的问题。比如在限购政策下，卖方和买房都没有意识到对方不具有买房资格时，房屋买卖合同还能否成立？如果不成立，双方应各自应承担怎样的责任？如果一方明知自己没有购房资格，借用他人名义进行买房，这样的房屋买卖合同能否成立？如果发生纠纷，房子的所有权是归属于房屋产权登记人还是属于实际出资人？

（三）销售模式变化导致房屋买卖后续问题增多

　其一，由于现代都市人生活节奏较快，一些房地产商投其所好推出了精装修房，然而由于此种销售模式还不成熟，对房屋的交付标准如何去认定？对房屋质量合格的标准如何去认定？如何判断此种房屋的违约？显然这些认定标准应当是与毛坯房有所区别的。

　其二，随着房地产业逐渐成熟，人们越来越认识到物业管理对房产的重要作用。房地产商也意识到这一点，走在前列的房地产商往往将房屋买卖合同与物业服务合同绑定，形成一份混合合同，一旦出现问题，如何去认定这份混合合同的效力也会成为一个新的问题。

　其三，2013年底房地产市场逐渐开始走下坡路，为了鼓励人们继续买房，有些房地产商开始一种“售后包租”的房屋销售模式，承诺卖房人购买房屋后，由卖房人负责寻找房屋的承租人，租金可以抵冲之前的购房款，从而减轻购房者经济压力，刺激楼市活力的一种销售模式。但这种模式中往往涉及开发商是否以房屋销售为其真实目的，若不是则涉及到借贷融资的问题，严重地还应当追究刑事责任。即使是以销售为目的营销手段，这种销售模式又触犯了相关部门的行政法规，那么购房者签订的房屋买卖合同究竟有无效力？

　其四，2014年以来，房地产商因为房地产业业绩的不断下滑又推出了新的销售模式，不仅仅由开发商自己进行售卖，还委托房地产中介机构同时进行新房售卖，借助房地产中介机构的人气推销自己的房产。当这种代销模式的房屋价格与房地产商直销的同期房屋价格出现较大差异时，能否以显失公平为由请求法院解除房地产买卖合同？在这种事实上的委托合同中开发商能否行使任意解除权？

（四）法律规范滞后导致审判疑难问题增多

　我国目前已经初步建成了社会主义法律体系，在房地产纠纷案件中有很多法律可以适用[如《民法通则》《合同法》等总括性法律，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等针对性司法解释，还有新近出台的《中华人民共和国物权法》、2009年新修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》。]，但这些法律及司法解释中，最近出台的也是2009年了。房地产市场却在2010年至2014年间发生了巨大的变化，尤其是宏观调控政策的出台、房地产销售模式的变化等等，给审判实践带来了诸多难题。目前的办法是通过各高院及时出台相应的裁判规则指导基层法院的审判实践，但这并非长久之计，各高院件裁判规则的微小差异也会导致同案不同判，最终影响司法的公正性。

此外，随着与房地产产业相配套或者相关法律法规及行政规章的出台，一些相冲突的法律问题如何处理，怎样将这些法律法规更好地融合起来为审判实践服务，都是我们必须处理的问题。

（五）当事人恶意串通等因素导致虚假诉讼问题增多

　近年来虚假诉讼问题逐渐增多，重点集中在房地产纠纷案件中。其主要原因在于房地产纠纷案件诉讼标的额较大，当事人能从一次虚假诉讼中获得较大的利益。

在房地产纠纷案件中，虚假诉讼的类型主要表现为以下几种：其一，在限购或限贷政策下，利用他人名义买房，之后起诉到法院要求确认该房屋归其所有；其二，采用假离婚的方式，通过离婚诉讼将房屋全部登记到夫或妻一方，再由其中未分得财产的一方购买房屋；其三，开发商通过让内部员工虚假认购的方式给实际卖房人造成房屋紧俏的错觉，之后起诉到法院要求解除之前的房屋买卖合同，以此逃避该房屋需作为二手房出卖缴纳税费的规定；其四，当事人双方实际是民间借贷关系，为使得高额利息获得支持，虚假签订房屋买卖合同，而实际当事人是以房屋进行抵押。后其中一方起诉到法院，要求履行房屋买卖合同的行为。

三、关于房地产纠纷案件审判实践的对策与建议

（一）规范调控政策，多以经济杠杆和法律手段调控房地产市场

　首先必须厘清的观点是宏观调控并不等于政府直接干预，通过经济杠杆和法律手段进行房地产市场的调节应是宏观调控政策的题中之义。反观目前的宏观调控政策，绝大多数都属于政府直接干预的方式，比如限购、限贷等等。其效果如何？单就司法效果而言：其一，自2010年政府采用严格的调控措施以来，法院案件数量呈井喷式上涨，以天津市东丽区人民法院房地产纠纷案件为例：2011年收案233件，2012年收案1220件，2013年收案1177件，2014年收案770件。2013年至2014年案件数量有所下降的原因就是国家放松了紧缩性的宏观调控政策。其二，2011年至2014年虚假诉讼案件逐年上升，虚假诉讼的案件类型不断增加。更莫谈，就社会效果而言，国家越是调控，房价越是上升，引得民众非议连连。

　故此，笔者认为问题根源在于国家对房地产市场的调控政策大多以直接干预为主，而没有采用经济杠杆或法律手段进行科学调节。经济杠杆部分本文暂且按下不表，就法律手段而言笔者认为应从以下方面着手：其一，从立法层面而言，国家应该通过全国人民代表大会或全国人大常委会对目前出台的宏观调控政策进行科学考量，从法律的角度审查其合法性，增强调控政策的稳定性与权威性；其二，从司法层面而言，司法机关对于虚假诉讼案件应该加大打击力度，从而保证宏观调控的政策强制性；其三，从执法层面而言，要加强诸如《房屋登记管理条例》的落实，以合理、妥善的法律制度来保障宏观调控政策的实际效果。

（二）加大调解力度，充分提升案件化解能力和社会效果

　涉房地产纠纷案件往往涉及多方主体，一个案件处理不好，没有起到良好的示范效果就容易引起群体性纠纷，带来恶劣的社会效果。这样的案件从目前的审判实践来看比较适宜通过调解、撤诉的方式来解决，但是该类型案件的调撤率并不高。仍然以天津市东丽区人民法院为例，2005年至2014年涉房地产纠纷案件的调撤率为47.86%，但自2011年以来调撤率不断降低，2014年仅为31.8%，而该年度全院案件平均调撤率为61%。

　笔者认为，对待房地产纠纷案件务必加大调解力度，减轻当事人的诉累，让案件得 到圆满、高效的解决，从而取得良好的示范效果与社会效果，化解社会矛盾。就具体措施而言，应从以下三个方面着手：首先，很多涉房地产纠纷案件涉及到政府部门、市政部门，法院应加强与房管部门、国土部门、建设部门、规划部门的联系，在必要时候可以邀请相关部门进行联合调解；其次，对于一些影响广泛，当事人矛盾激烈，处理不好容易引起群体性事件的涉房地产纠纷案件，提前与政府部门联系，通过与政府部门协调，制定相关政策解决相应问题；最后，法院应建立矛盾纠纷大调解的工作机制，整合人民调解、信访调解、诉前调解、行政调解等调解资源，通过调解的方式充分化解涉房地产纠纷案件中的疑难问题，保障房地产市场的良性发展。

（三）统一裁判尺度，为房地产市场发展提供有力的司法保障

　房地产市场是一个充满活力的市场，从另一个方面说这个市场也是一个每天产生新问题的市场，产生问题自然就要解决问题，而司法恰恰是这解决问题的最后一道防线。诸如前文中所提到的因销售模式变化引发的问题，其中涉及房屋精装修引发的合同效力问题、房屋买卖合同与物业服务合同绑定形成的混合合同问题、“售后包租”的房屋买卖合同效力问题、中介机构代售房地产商新房的问题，又比如因法律滞后、不周延引起的房地产买卖合同本约的构成要件界定不明的问题，房地产买卖欺诈惩罚性赔偿规定与消法相融合问题，房屋买卖合同效力认定不同阶段的冲突问题等等，这些问题都还存在一定的争议，需要进一步探讨。但是这些问题又都是实实在在现在已经发生的问题，绝不允许出现“同案不同判”的情形，所以这些问题急需上级法院统一裁判尺度，才能为房地产市场的良性发展提供有力的司法保障。

　故此，笔者认为要从以下三个方面来进行统筹规划：首先，从基层法院角度讲，各法官遇到房地产纠纷新型案件时应慎重对待，多与本院法官沟通，多与上级人民法院沟通，对于一些重大疑难问题应提交审委会进行讨论，以此来统一裁判尺度；其次，从中级人民法院的角度来讲，对房地产纠纷案件中出现的新问题应及时进行调查研究，总结相关审判规律，形成书面的裁判意见供下级法院法官进行审判参考；最后从高级人民法院或最高人民法院角度来讲，应参考各级人民法院的审判实践，请教相关领域的专家，适时发布相关的司法解释，从而真正为审判一线的法官提供解决房地产纠纷新型案件的法律依据，从根本上统一裁判尺度。